전세 사기 피하는 방법

오랜만에 글을 쓰게 되네요. 오늘은 요즘 이슈가 되는 사건 중의 하나인 전세 사기 피하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

우리나라는 해외에는 없는 부동산 제도가 있습니다. 바로 '전세"라는 제도입니다.

월세는 약간의 보증금을 선지불하고 매달 일정액을 입금하는 방식에 비하여, 전세는 한 번에 큰 액수를 한 번에 선지불하는 대신 매달 고정적으로 입금하는 부분이 없고 다시 이사를 할 때 전액 찾을 수 있다는 이점이 있기에 우리나라는 전세를 선호하는 경향이 있습니다. 그러나 여기서 문제가 발생을 하는 것입니다. 계약 만료 시 계약금을 받지 못하는 상황입니다.

바로 전세 사기를 당하는 사건들이 문제가 되고 있는 것입니다. 

 

 

 

집을 구하기 위하여 공인중개사를 많이 이요하는데 요즘 전세 사기에는 공인 중개사 마저 가담을 하였다 하여 공분을 자아내고 있습니다. 그래서 할 수 있는 만큼은 임차인 스스로 검증을 하는 방법이 안전하다고 할 수 있습니다. 

그렇다면 임차인이 검증 할 수 있는 안전하게 이사를 하는  방법에는 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

 

1. 매물의 실제 시세 파악하기

 

임차인이 계약을 원하는 매물의 실제 시세를 파악해 보는 것입니다. 

일반적으로 근저당이 설정되어 있는지를 확인해 보고, 근저당이 설정이 되어 있다면 < 근저당+ 내 전세 보증금>이 실 거래가의 어느 정도인가를 알아보아야 합니다. 만약 거래가의 70%가 넘는 것으로 확인이 된다면 '깡통 전세'의 위험성이 높은 물건이라고 판단을 해야 합니다. 국토부에서는 '국토교통부 실거래가 공개 시스템'을 운영하고 있기에 여기에서 확인을 해 볼 것을 권장하고 있습니다. 

 

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2. 등기부 등본 확인하기

 

등기부 등본을 열람하면 선순위채권과 근저당 등 임대인의 부채 규모를 확인해 볼 수가 있습니다. 여기서 대출이 많은 것이 확인이 되면 경매로 넘어갈 수 있는 위험을 인지할 수가 있게 됩니다.  등기부 등본의 열람은 1회로 끝나는 것이 아니라, 계약서 작성 직전, 잔금 입금 직전까지 다른 근저당 설정 여부를 확인해야 한다는 것입니다. 만약 다세대 주택인 경우엔 '전입 세대 열람 확정일자'를 확인하고 선순위 권리 관계까지 확인이 필요합니다. 

 

3. 전세금반환 보증보험을 이용하기

 

전세계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되었을 때, 보증기관이 대신 전세 보증금을 지급하도록 하는 일종의 보험이라고 할 수가 있습니다. 부동산 계약 초기에 미리 전세금반환 보증보험에 가입할 수 있는 매물인가를 체크해 보는 것입니다. 이 것은 집주인이나 공인중개사에 묻기보다는 주택도시보증공사나 주택금융공사, 서울보증보험 등의 보증기관에 문의하는 방법이 좋습니다. 이유는 보증기관은 임대인이 추후 문제가 생길 수 있는 매물을 더 꼼꼼히 검증을 하기 때문입니다. 

 

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4. 미납국세열람제도를 이용하기

 

지난 3일부터 확대 시행이 된 미납국세열람제도를 통하면 임대인의 미납 국세 여부를 확인해 볼 수 있게 되었습니다. 임대차 계약을 체결하였다면 임대차 기간 시작 전이라도 세무서를 찾아가서 임대인의 동의가 없어도 미납 국세를 확인해 볼 수 있게 되어 있습니다. 단 보증금의 금액이 1,000만 원이 초과되는 매물일 경우에 해당이 됩니다. 

 

5. 계약서 작성 시 집주인 당사자가 확인하기

 

계약서 작성 시 집주인 당사자가 맞는지 신분증과 인감 증명서를 통해 확인을 해야 합니다. 만약 대리인일 경우에는 집주인과의 통화와 녹음을 이용하여 계약 사항을 확인하고 증거를 남겨 놓는 것이 좋습니다.  공인중개사를 이용할 경우에는 '국가공간정보포털'을 통해 자격 당사자인지, 정상 영업 중인지를 꼭 확인해 보는 것이 좋습니다. 

 

6. 계약 후 바로 전입 시고, 확정일자 받기

 

계약서를 체결을 하였다면 바로 전입 시고 와 확정일자를 받아야 합니다. 만약 바로 전입 신고를 하지 않은 상태에서 근저당이 먼저 설정이 되어 버리면 경매가 발생 시 우선순위에서 밀리는 사태가 발생하게 되기 때문입니다. 

 

많은 임차인들은 부동산 계약에 대한 정보가 부족한 경우들이 많습니다. 그렇기에 공인 중개사를 이요하여 계약을 체결하는 경우들이 많습니다. 이에 임차인들이 믿고 안전하게 부동산 계약을 체결할 수 있도록 공인 중개사의 직업적 책임부터 강화하는 것이 좋지 않을까란 생각을 하게 됩니다.